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上海虹橋天地項目考察筆記與心得

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上一期關于虹橋天地項目的考察筆記《瑞安,別讓金元寶跑了》,出乎意料地喚起了眾多業內同行、讀者的共鳴,隨后“識居”的后臺以及筆者個人陸續接到很多個公眾號要求轉載的申請,還在一定范圍內引發了不少的討論。

對于考察類的文章,讀者的反饋是彌足珍貴的寶藏,吐槽也好、肯定也罷,還有各種建設性的建議,都恰合了“識居”這么個交流平臺的初衷。圍觀就是力量,良性的互動也激發了筆者再寫一個續篇跟大家匯報的熱情,無奈這段由于個人工作原因,文章拖延到了現在,實在抱歉(以后文章會盡量按照一周1-2篇的節奏來發)。如果你曾經關注過本文的上篇,那請繼續往下看,相信你會很有興趣。

商業的動線到底有多重要?
在上篇文章中,筆者從技術角度對虹橋天地進行了考察探討,包括商業的總體布局與動線設計、商業界面、業態規劃等等方面,探討的本意是為了大家相互交流經驗,并力所能及的給出善意而積極的建議。隨后,接收到了如下這么些反饋:

群眾的眼睛是雪亮的,可見,在商場的入口與動線設計上,確實存在一些問題。這不僅僅影響到商場的租金收益與店鋪規劃,更重要的是影響到顧客的消費體驗與持續性,所以毫無疑問,這是一個至關重要的問題。

而產生這個問題的重要原因,便是首層空間的過于零碎,F在再去談當初應該如何如何規劃顯然已經沒什么意義,那在現有格局下,有沒有可能存在簡單易行而不需要花費重金傷筋動骨的補救方法呢?夯土還真的無聊地去思考了這個問題----把“繞人”的節點處理掉:

這是之前的一層平面過多的通道讓人不知所措

簡單的改造方法:

說明:
1、把南北通道圍合進商場中來,進一步強調內院的主入口,南面依然保留商場入口;
2、在L型陰角與南北通道上設置輕餐飲以改善冷峻的氛圍;
3、同時對東西向通道兩側的業態進行調整,改為特色輕餐飲以增強通道識別性(現在很多是服裝店)。

經過這些處理,不見得能有多大的改觀,但至少可以一定程度上改善方向混亂、無識別性、氣場過散等問題,同時保持了室內空間的完整性。

然后商場入口就會從之前的這樣:

轉變為這樣:
1、更明確的入口(同時用連廊增加導向性)
2、更親善的氛圍(輕餐飲與內院形成呼應)
(演藝中心的1F2F增加商業性形成呼應)

其實還有其他重要動線
在上一篇文章中,筆者就指出過,其實商場動線上的問題主要集中于地面層,而虹橋天地這個項目由于得天獨厚的地段優勢,其實是同時具有地下一層地鐵通道+地上二層空中連廊兩個人流主要導入口的,為使大家更加直觀,圖示如下:
另外兩個主要人流方向


而目前看來,
三個主要人流導入的重要性大體如下:
地面層 ≥ 地下一層 > 地面二層

這個排序只是夯土的看法,街對面正在銷售的龍湖天街的商鋪價格從1F到3F也大約是單價10W、6W、5W/平方。而上篇文章中,筆者所遺憾的就是商場一層的價值損失過大,但是對于地下一層、空中二層與樞紐的無縫連接,是基本持肯定態度的。

地面層相較于地下一層,重要性的排序則大家可能會有不同理解  (討論中曾與朋友談起過香港沙田新城市廣場這個案例,出地鐵便是商場的L3層,也是主要樓層;有人認為本項目的主要樓層也應該是B1層)。而處于綠化帶下面的地鐵門戶大廳,瑞安也是盡心打造,以后這里還可以有很多可能性與驚喜。所以,不能片面對整個項目求全責備,這也不是夯土的原意,后面將繼續談到。


但是,在具體的人流導向上,還需要進一步完善,“可望而不可及”仍是一個普遍存在的問題,不能指望每一個人都方向感好。


不過這個就不只是虹橋天地一個項目的問題了,以后的龍湖天地等項目也會遇到一樣的困惑,將樞紐人流導向虹橋CBD是政府與開發企業力推的工作之一,整個CBD區域將有260萬方的地下城,相信以后這個問題會逐步完善。

專業人士的看法與局內人的無奈
作為局外人,我們都是希望一個作品好,比如下面這段評論來自某行業大佬,看法基本還是和夯土的觀點接近的:


但是同時,作為建筑師,夯土是深深理解“戴著鐐銬跳舞”的辛酸,每個項目都有著外人所不知曉的限制,其中就有讀者留言提到了這方面:

 

本著厘清原委的態度,
筆者又去翻看了當初的城市設計圖紙,
發現了本區域的“街坊公共通道”設計導則,
這也許是首層通道零碎的誘因?

一個“瑞安粉”的著急
在上篇文章中,筆者就曾不諱言自己是“瑞安粉”,不是說盲目認同,而是指對于過往業績的尊敬。持續二十年的、慢工出細活的城市舊改,不是每個開發企業都能堅持做到且做好的;業內看到的更多是急吼吼的拿地、囤地、掙快錢。上海確實成就了瑞安,但瑞安帶給上海的價值更令人矚目。

對于虹橋天地整個項目,其實在上篇文章開篇作者就提到:總體而言,虹橋天地整個項目是成功的,有理念、有情懷、用心打造、不急功近利。尤其北區更為成功,筆者認為存在不足的地方在于南區的商場。但是必須看到的是,整個虹橋天地38萬方的建筑總體量,南區商場地上部分其實只有7萬平方,所以,對于整體項目的評價必須尊重客觀實際。

 

 

 

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